ÖZET: 1- Taşınmaz mal mülkiyetinin yasadan doğan daraltılmalarından biri olan önalım hakkı, yenilik doğuran (inşai) bir haktır. Bu hak, taşınmazda pay sahibi bulunan kişiye, diğer bir paydaşa ait hissenin, üçüncü kişiye satılması halinde o hisse müşteriye neye mal olmuş ise o miktar ile belli bir süre içerisinde satın alma yetkisini veren ayni bir haktır.
2- Önalım hakkının kullanılmasıyla, kullanan ile alıcı üçüncü şahıs arasında kapsam ve koşulları, satıcı ile alıcı arasında yapılan satış sözleşmesinin aynı olan bir satış ilişkisi kurulmuş olur.
3- Satış tarihi ile dava tarihi arasında uzunca bir süre geçmiş ise şuf’a bedelinin (önalım bedeli) davanın açıldığı tarihteki bedeline göre tayini gerekir. Aksi halde satıcının eline geçen para ile aynı nitelik ve değerde bir başka gayrimenkul edinmek imkanından yoksun bıraktığı için fevkalade adaletsiz ve hakkaniyet duygusunu zedeleyici Medeni Kanun madde 2’de yer alan objektif iyi niyet kuralına ters bir sonuç yaratır.
4- 8.11.1991 gün 1990/4-1991/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararında da, iyi niyet iddiasının hukuki mahiyeti itibariyle def’i değil, itiraz niteliğinde bulunduğu vurgulandığından bu nitelikteki bedele yönelik iddianın yargılama sona erinceye kadar iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağına tabi olmadan, davanın her aşamasında ileri sürülmesi mümkündür. (Medeni Kanun madde 735)
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan şuf’a davasına (önalım davası) dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava şuf’alı payın iptal ve tesciline ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, hükmün dayandığı gerekçelere göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.
2- Şuf’a hakkı (önalım hakkı) müşterek mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın 3. şahsa satılması halinde diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma hakkını veren yenilik doğuran bir haktır. Bu hak müşterek mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda vücut bulur ve payın 3. şahsa satılması ile kullanılabilir hale gelir. Şufa hakkının kullanılmasıyla şuf’a hakkını kullanan ile 3. şahıs arasında kapsam ve şartları, satıcı ve davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Şuf’a hakkını kullanan paydaş bu payı satın almak isterken yargılama sırasında şufa bedelini depo etmek zorundadır. Şuf’a bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafın toplamından ibarettir. Ancak Yargıtay’ın yerleşen içtihatlarına göre satış tarihi ile dava tarihi arasında uzunca bir süre geçmiş ise dava açıldığı tarihteki şuf’alı payın belirlenen değeri, şuf’a bedeli olarak kabul edilmiştir.
Olayımızda; şuf’alı pay 13.5.1994 tarihinde davalıya satılmış, aradan uzun süre geçtikten sonra 4.7.2000 tarihinde işbu dava açılmıştır. Aradan geçen bu zaman farkı nedeniyle davalı, dava tarihindeki şuf’alı payın değerinin şufa bedeli olarak kabul edilmesini istemiş, bu konuda keşifler yapılmış ve bilirkişiler dinlenmiştir. Dinlenen bilirkişilerin beyanları arasında değer hususunda çelişki olduğu görülmüştür. Bu nedenle üç kişilik uzman bilirkişiler aracılığı ile yeniden keşif yapılarak şuf’alı payın dava tarihindeki değeri belirlendikten sonra karar verilmesi gerekirken bundan zuhul olunarak eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı görüldüğünden hükmün BOZULMASINA, (Y.6.HD. 17.12.2002 T. 7731 E. 7972 K.)
Nizam TUTUCU Emlak Danışmanı
Yorum yazabilmek için oturum açmalısınız.