Tapu siciline yolsuz olarak tescil edilen bir ayni hakkı, tapu sicilindeki kayda güvenerek iktisap ettiğini savunan şahsın iktisabının geçerli olması için, iktisabın iyi niyete dayanması; iktisap eden şahsın tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmemesi ve kendinden beklenen tüm özeni göstermesine rağmen de bilmesine olanak bulunmaması zorunludur. (Medeni Kanun madde 1023, 1024)
Davacılar tarafından davalılar aleyhine açılan davada, mahkemece verilen karar süresinde temyiz edilmekle; dosya incelendi, tebligat için puf çıkmadığı 12.7.1995 tarihli tutanaklardan anlaşılmakla duruşma isteği reddedilerek, gereği görüşülüp düşünüldü:
3808 parsel sayılı “Han” cinsindeki taşınmazda, 626/1470 pay sahibi olan dava dışı A.İ.’nin, Tapu İdaresinde düzenlenen 31.12.1985 gün, 3365 yevmiye numaralı resmi akitle 8/1470’erden toplam 136/1470 payını davacılara satış suretiyle temlik ettiği, davacılara tapu kaydı dahi verildiği, ne var ki, görevli memurun hatası sonucu akdin tapu kütüğü sahifesine işlenmemesi nedeniyle A.İ.’nin, sanki temlik hiç yapılmamış gibi önceki 626/1470 payı üzerinden 13.6.1986 ve daha sonra da 12.11.1986, 10.5.1988 tarihlerinde davalılara kayden pay satışlarında bulunduğu, böylece davalılar adına sicil oluştuğu tüm dosya içeriğinden anlaşılmaktadır.
Bilindiği üzere, taşınmaz mülkiyetinin edinilmesi için, tescilin lüzumu kuralını koyan Medeni Kanun’un 705. maddesi, “gayrimenkul mülkiyetini iktisap için tapu siciline kayıt şarttır” hükmüne yer vermiştir. Her ne kadar, anılan Kanunun 706. maddesinde; “mülkiyeti nakleden akitler resmi şekilde yapılmadıkça muteber olmazlar” denilmiş ise de; maddenin yazılışını hatalı bulan öğreti, mülkiyetin akitle değil, tapu siciline tescil ile (Medeni Kanun 705/1) geçeceğine işaret ederek, “706. maddedeki mülkiyeti nakleden akitler” deyiminin, mülkiyetin nakli borcunu doğuran akitler anlamına geldiği görüşünde birleşmiştir. Bu görüş, yargısal uygulamada da ifadesini bulmuştur. Öte yandan, Türk Medeni Kanunu, Alman sisteminden ayrılarak; tescil yolu ile mülkiyet hakkının doğumunu sebebe (illete) bağlı bir hukuki işlem olarak kabul etmiştir. Bu itibarla geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan tescil, yolsuz bir tescil niteliğini taşır (Medeni Kanun mnadde 1024).
Somut olayda, taşınmazdaki çekişmeli payın önceden kamusal (resmi) bir biçimde yapılan sözleşme ile davacılara satıldığı, satıcının Medeni Kanun’un 1013. maddesi uyarınca tescilin yapılmasını istediği hatta davacılara tapu kaydı dahi verildiği, ancak resmi satış sözleşmesinin tapuya işlenmediği sabittir. Davalılar ise, bu durumu bilmeden A.İ. üzerinde kalan tapu kaydına güvenerek ve iyi niyetle pay iktisap ettiklerini savunmuşlardır. Gerçekten, Medeni Kanun’un 1023. maddesinde, Tapu Sicilindeki kayda iyi niyetle istinat ederek mülkiyet veya diğer bir ayni hakkı iktisap eden kimsenin, bu iktisabının muteber olacağı vurgulanmış bulunmaktadır. Buranın yanında, Medeni Kanun’un 1023. maddesinin değerlendirilmesi gereken davalarda, bu yönün mahkemece kendiliğinden (re’sen) göz önüne alınması da zorunludur. O halde, olayın yukarıda değinilen özelliği göz önünde tutularak davalıların iktisabının iyi niyete dayanıp dayanmadığı hususunda taraflarca gösterilecek deliller eksiksiz toplanmalı, eylemli kullanma biçimi de dikkate alınmak suretiyle bu konu tüm ayrıntılarına girilerek incelenmeli ve sonraki iktisapta beklenen özenin gösterilip gösterilmediği, davalıların komşu yada aynı parselde işyerleri bulunup bulunmadığı, o nedenle bilen yada bilmesi gereken kişi durumunda olup olmadıkları kesin biçimde açıklığa kavuşturulmalı, varılacak sonuç çerçevesinde karar verilmelidir. Yerel mahkemenin yukarıda değinilen kapsamda bir inceleme yapmadan, noksan soruşturma ile yetinerek ve aksine düşüncelerle hüküm kurması doğru değildir. Davacıların temyiz itirazları yerindedir. Hükmün BOZULMASINA, (Y.1.HD. 17.01.1996 T. 16936 E. 205 K.)
Nizam TUTUCU Emlak Danışmanı
Yorum yazabilmek için oturum açmalısınız.