1- Önalım hakkının (şuf’a hakkı) amacı müşterek taşınmaza yabancı kişileri sokmamaktır.
2- Paylı mülkiyette (müşterek mülkiyet), bütün paydaşların iştiraki ile payları karşılığı intifalarına bırakılan kesimleri belirleyen fiili kullanmaya ilişkin bir anlaşmazlık yok ise önalım hakkı kullanılabilir.
Taraflar arasındaki önalım davasından dolayı yapılan yargılama sonunda Salihli Asliye 1. Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 07.09.1989 gün ve 1988/45, 1989/446 sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 16.01.1990 gün ve 16055-119 sayılı ilamıyla; (… şuf’alı payın ilişkin olduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak taksim edilip her paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin tasarrufundaki yeri ve ona tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı şeklinde yapılan işlem nedeniyle şuf’a hakkını kullanması Medeni Kanun’nun 2. maddesinde yer alan objektif iyi niyet kuralı ile bağdaşmaz. Kötüye kullanılan bu hak kanunen himaye görmez. 14.02.1951 gün ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme kararı uyarınca bu hususun davanın her aşamasında ileri sürülmesi hatta mahkemenin kendiliğinden dikkate alması gerekir. Savunmanın tevsii bu gibi durumlarda söz konusu değildir. Davanın bu bakımdan reddi gerekir.
Olayımızda; davalı şuf’alı payın bulunduğu taşınma paydaşlar arasında haricen özel surette taksim edilip her paydaşın bu taksim sonucu kendisine isabet eden yerleri kullandığını, nitekim davacı yerini bağ haline getirip etrafını telle çevirdiğini ve o yerin bu şekilde kullandığını ve böylece müşterek kullanma ve idarenin ortadan kalktığını savunmuş, davalıya pay satan M.Ç. de aynı şeyi doğrulamış ve davalıya şuf’alı pay ile bu taşınmazın bitişiğinde bulunan kendi bağımsız 1979 parselini sattığını bunu da müstakil bağ ile bağa geçen yolu sattım diye ifadelendirdiği anlaşılmaktadır.
Gerçekten yukarıda açıklandığı üzere şuf’alı payın bulunduğu taşınmaz hukuken geçerli olmasa bile paydaşlar arasında özel surette ve eylemli biçimde haricen taksim edilmiş idare ve kullanma müşterekliliği ortadan kalkmış ise tapudaki paylılığa dayanılarak önalım hakkının kullanmak istenmesi Medeni Kanun’un 2. maddesindeki iyi niyet kurallarına hem de 27.03.1957 tarih 12/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında benimsenen önalım hakkının amacına aykırı olması sebebiyle harici ve özel taksim mevcut olup olmadığının araştırılması önem kazandığından onama karırının kaldırılarak yerel mahkeme kararının yukarıda açıklana şekilde konulması gerekmiştir…) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü.
Önalım hakkı, taşınmaz mülkiyetinin yasadan doğan daraltmalarından (takyitlerinden) biridir. Yasal önalım hakkı yenilik doğuran inşai bir haktır. Paydaşa, bir payın üçüncü kişiye satılması durumunda, o pay alıcıya neye mal oldu ise (satış bedeli, tapu harç ve masrafları) o miktar ile belirli süre içinde satın alma yetkisini verir. Yasal önalım hakkın tanınması ile paylı mülkiyet üzere olan taşınmazlara, paydaşları arasındaki müşterek kullanılmaya yabancıların sokulmasının önlenmesi amaçlanmıştır. Dava konusu taşınmaz taraflar ve dava dışı paydaşlar arasında paylı mülkiyet üzeredir. Ancak bütün paydaşların iştiraki ile payları karşılığı intifalarına bırakılan kesimleri belirleyen fiili kullanmaya ilişkin bir anlaşma yapılmış değildir. Taşınmazdaki mevcut paydaşlardan cüz’i bir kısmı taşınmazın belirli bir kesiminde kendi aralarında bir taksim yapmışlarsa da bu kullanmaya ilişkin fiili taksim olgusunun buna iştirak etmeyen diğer paydaşları bağlamayacağı da kuşkusuzdur. Olayda ise taşınmazın ve paydaşlarının tamamı göz önüne alındığında her paydaşın fiili kullanmaya ilişkin yeri diğerinden bağımsız olarak kesin biçimde belirlenmemiş ve müşterek kullanma bozulmamıştır.
Bu nedenle de taşınmaza yabancı kişiyi sokmama amacının tahakkuk ettiğinden dolayısıyla artık önalım hakkının amaçsal yönden kullanılmasına gerek olmadığından söz edilemeyeceği aşikardır.
Bu durumda mahkemece de taşınmazdaki müşterek mülkiyet ve kullanma dikkate alınmak suretiyle mevcut deliller değerlendirilerek yazılı olduğu biçimde süresinde kullanılan önalım davasının kabulüne karar verilmesi doğrudur. O halde usul ve yasaya uygun olan direnme kararı onanmalıdır.
SONUÇ: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile, direnme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle ONANMASINA, (YHGK. 26.03.1990 T. 6-321 E. 441 K.)
Nizam TUTUCU Emlak Danışmanı
Yorum yazabilmek için oturum açmalısınız.