1- Resmi senede bağlanmayan tapulu taşınmaz satımları ile noterlerde resen yapılmamış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri geçersizdir.
2- Bu geçersizlik (yokluk) (mutlak butlan) mahkemelerce resen (kendiliğinden) göz önünde tutulmalıdır. Yasanın emredici hükümlerine göre, şekil yönünden hukuken geçersiz bir sözleşmeye iyi niyet kurallarından söz edilerek geçerlilik veya bir taraf için zorlayıcılık tanınamaz.
3- Geçersiz bir sözleşme ile para alınmış ve taşınmaz teslim edilmiş ise, her iki taraf verdiğini geri alır. (818 sayılı Borçlar Kanunu madde 11-22) (Medeni Kanun madde 706, 2 ) (2644 sayılı Tapu Kanunu madde 26) (1512 sayılı Noterlik Kanunu madde 60/3 ve 89) (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 12, 29)
Taraflar arasındaki tescil davasından (YİBK. 10.7.1940 T. 2/77) dolayı yapılan yargılama sonunda; D… Asliye Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 22.2.1983 gün ve 322-35 sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 9.2.1984 gün ve 5396-897 sayılı ilamı: (…Davaya dayanak yapılan belge, (Anlaşma) başlığı altında düzenlendiği tarih dahi belli olmayan ve taraflardan sadece A.Y.’nin imzasını taşıyan, daha sonra altına ödemelerle ilgili beyanların işlendiği el yazılı adi bir senetten ibarettir. Davacı, davalının bu senetle dava konusu daireyi temlik borcu altına girdiği gerekçesiyle ferağa zorlanmasını istemektedir.
Borçlar Kanunu’nun birinci kısmının birinci babında (Borçlar Teşekkülü) ele alınmış ve birinci fasılda da (akitten doğan borçlar) genel nitelikte düzenlemeye tabi tutulmuştur. Aynı fasılda yer alan 22/2. (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 29/2) maddeye göre Kanun iki tarafın menfaatleri için bu akdin sıhhatini bir nevi şekle riayet etmeye tabi kıldığı takdirde, bu şekil, o akdin yapılmasın taahhüdüne de tatbik olunur. Yine 11/2. (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 12/1) maddede (kanunun emrettiği şeklin şümul ve tesiri derecesi hakkında başkaca bir hüküm tayin olunmamış ise, akit bu şekle riayet olmadıkça sahih olmaz.) hükmüne yer verilmiştir. Yasa koyucu bu genel hükümlerle de yetinmemiş, taşınmaz satımı ile ilgili olarak sevk ettiği 213. (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 237) maddede (Gayrimenkule dair satım vaadi … resmi senede raptedilmedikçe muteber değildir.) demek suretiyle akdin resmi biçim koşuluna ve buna uymamanın sonucunu belirtmiştir. Görülüyor ki, davacının dayandığı belgede tarafların imzası bulunsa ve bir sözleşme niteliğinde olsa bile geçersizdir, yok hükmündedir. Tapulu taşınmazın alım satımı veya vaadine ilişkin olarak düzenlenen senet yasa gereği yok hükmünde olunca böyle bir senedin taraflardan biri için hak, diğeri için borç doğurduğunu kabul etmek olanaksızdır. Medeni Kanun’un 2. maddesinde hakların kullanılması, borçların yerine getirilmesinde iyi niyet kurallarına uyma zorunluluğu ifade edilmiştir. Geçersiz senet hak veya borç doğurmayınca olmayan bir hakkın kullanılması doğmayan bir borcun yerine getirilmesinden de söz edilemeyeceği içindir ki olayda sırf Medeni Kanun’un 2. maddesinden hareketle sonuca gidilemez. Tapuyu, tapulu taşınmazın harici alım satımının geçersizliğini hemen hemen bilmeyen kalmamıştır. 1.350.000 lira karşılığında şehir içinde bir taşınmaz satın almaya kalkışan kişinin geçerli bir işlem yapmak için nasıl hareket etmesi gerektiğini bilmesi, bilmiyorsa bilenlerden sorup öğrenmesi icap eder. Kendisinden beklenen ihtimamı göstermeyen kişi iyi niyet iddiasında bulunamaz. Bu itibarla, Medeni Kanun’un 3. maddesi de davacıya olanak sağlamaz.
Tapulu taşınmazların harici alım satımları ve temlik taahhütleri nedeniyle uygulamada çıkan görüş aykırılıkları İçtihadı Birleştirme Kararları ile çözüme bağlanmıştır. 10.7.1940 gün ve 2/77 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında (Geçersiz bir sözleşmeyle para alınmış ve taşınmaz teslim edilmiş ise her iki tarafın verdiği istirdada hakkı mevcut olup satın aldığı parayı, müşteri de taşınmazı iade ile yükümlüdür) denmiş; 26.5.1954 gün ve 8/18 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da (Tapulu kayıtlı bir taşınmazın diğer bir kimse adına tescil olunabilmesi için bir hukuki sebebin varlığı gerekir. Resmi şekilde yapılmamış bulunan temlik taahhütleri mutlak butlan sebebiyİe batıldır. Bu kabil davalarda böyle bir sebebe dayanmayan davacının isteği hukuki sebepten ari bulunduğu cihetle reddi icap eder) denmek suretiyle durum açıklığa kavuşturulmuştur. Daha önce olduğu ve 2958 sayılı Yargıtay Kanununun 45. maddesinde de belirtildiği üzere İçtihadı Birleştirme Kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurulları Dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar.
Kanunların açık hükümleri, İçtihadı Birleştirme Kararlarının getirdiği çözüm şekilleri bir tarafa bırakılarak mücerret objektif, sübjektif iyi niyet sözleriyle yazılı şekilde davanın kabulü usul ve yasaya aykırıdır…) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yapılan yeniden yargılama sonunda mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uymak gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
Direnme kararının BOZULMASINA, (YHGK. 29.01.1986 T. 1984/849 E. 1986/57 K.)
Nizam TUTUCU Emlak Danışmanı
Yorum yazabilmek için oturum açmalısınız.