Taraflar arasındaki el atmanın önlenmesi davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Gaziosmanpaşa Asliye 3. Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 24.12.1998 gün ve 1998/253-1261 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 28.6.1999 gün ve 1999//3618-4795 sayılı ilamı ile;
(…Dava, satış vaadi sözleşmesi nedeniyle kişisel hakka dayalı el atmanın önlenmesi isteminden ibarettir.
Davacı, 22.5.1996 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile 1743 ada, 2 parsel sayılı taşınmaz üzerinde yapılmakta olan binada dava konusu daireyi dava dışı yüklenici N.’den satın aldığını, inşaat devam ederken ve henüz tamamlanmadan davalıların söz konusu daireyi haksız yere işgal ettiklerini ileri sürerek el atmalarının önlenmesini istemiş, davalılar da aynı daireyi yükleniciden satış vaadi sözleşmesi ile satın aldıkları için burada oturduklarını, davacının sırf satış vaadi sözleşmesine ve bundan doğan kişisel hakkına dayanarak bu davayı açma hakkının bulunmadığını belirterek davanın reddini istemişler, mahkeme davanın reddine karar vermiş, hükmü davacı temyize getirmiştir.
Satış vaadi sözleşmeleri adından da anlaşılacağı üzere kesin satışı değil, bir vaadi içerir ve niteliği gereği vaat alana bir takım haklar sağladığı da bir gerçektir. Nitekim bu sözleşmenin niteliğinden doğan bir yaptırım gücü bulunmamaktadır.
Bir taşınmazın birden çok kişilere satışının vaat olunması halinde geçersiz olmadıkça ve münfesih hale gelmedikçe eski tarihli sözleşmeye değer verilir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olması Medeni Kanun’un 1009. maddesi gereğince sadece taşınmaz üzerinde sonradan temellükte bulunan hak sahiplerine karşı dermeyan olunabilir. Davacı T.’ye yapılan satış vaadi sözleşmesinin tarihi 22.5.1996’dır. davalılardan Ş.’ye yapılan satış vaadi sözleşmesi ise 29.1.1997 tarihlidir. Her iki sözleşmede de satışa konu bağımsız bölümün alıcılara teslim edilmediği açıktır.
Satış vaadi sözleşmesi düzenlenirken, satış vaadinde bulunan kimsenin sözleşme yapıldığı tarihte taşınmazın kayden maliki olması zorunluluğu yoktur. Eldeki davada da, satış vaadinde bulunan dava dışı yüklenicidir ve yine dava dışı arsa sahipleri ile yapmış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince inşaatı tamamlayarak hak edeceği bağımsız bölüme ilişkin alacağını satış vaadi sözleşmesi ile temlik etmiştir. Davacı lehine yapılan ilk satış vaadi ile yüklenici arsa sahiplerinden alacağını davacıya temlik ettiğine göre, artık ikinci defa temlik edebileceği bir hakkının kalmadığının da düşünülmesi gerekir.
Şu hali ile davacı T.’ye yapılan satışa değer vermek gerekirken, aksine görüş ve düşünce ile davanın reddine karar verilmesi isabetli görülmemiştir…) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
Direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, (YHGK. 07.02.2001 T. 14-18 E. 98 K.)
Satış vaat edenin sözleşme tarihinde kayden malik olması gerekmez.
Arsa sahibi ile yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince kendisine taahhüt edilen bağımsız bölümünü satış vaadi sözleşmesiyle başkasına temlik edebilir.
Bir taşınmazın birden çok kişilere satışının vaat olunması halinde geçersiz ve münfesih hale gelmedikçe eski tarihli sözleşmeye değer verilir.
Satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmiş ve bu sözleşmeden doğan kişisel hak hukuken güçlendirilmiş ise, bu hukuken güçlendirilmiş hak kendisinden sonra doğacak haklara karşı etkinlik kazanır. (Medeni Kanun madde 981, 1009) (818 sayılı Borçlar Kanunu madde 162) (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 183)
Nizam TUTUCU Emlak Danışmanı
Yorum yazabilmek için oturum açmalısınız.